Zaplatíte, ale byt není váš? Vyznejte se v typech vlastnictví.

Osobní vlastnictví

V osobním vlastnictví jste pánem své nemovitosti. Vaše jméno je zapsáno na listu vlastnictví v katastru nemovitostí, což vám dává absolutní moc nad prodejem, darováním nebo pronájmem bez cizího svolení. Tento způsob vlastnění je miláčkem bank, protože zástavní právo pro hypotéku zapíšete bleskově. V katastru je označeno jako přímé vlastnictví.

V bytových domech se Společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) se toto týká pouze samotného bytu, společné části jsou vlastněny jako podíly a spravuje je SVJ. Majitelé bytů v osobním vlastnictví musí hradit příspěvky na správu domu (fond oprav SVJ) a daň z nemovitých věcí.

Výlučné vlastnictví

Výlučné vlastnictví je druh osobního vlastnictví a znamená, že nemovitost patří pouze jedné konkrétní osobě. To je typické pro svobodné kupce nebo případy, kdy je majetek vyjmut ze společného jmění manželů (SJM) na základě předmanželské smlouvy. Jako výlučný vlastník máte nejvyšší možnou míru autonomie. Sami si určujete, komu byt pronajmete, jak ho upravíte a nenesete rizika spojená s platební morálkou spoluvlastníků. Z nemovitosti také sami platíte daň.

Družstevní vlastnictví

U družstevního bydlení technicky nevlastníte konkrétní byt, ale členský podíl v družstvu, ke kterému se váže právo nájmu. Majitelem objektu zůstává právnická osoba – družstvo. Výhodou je rychlost převodu, který nepodléhá měsíční lhůtě na katastru.

Nevýhodou je však složitější financování, kdy na klasickou hypotéku dosáhnete jen tehdy, pokud družstvo vydá potvrzení o převodu do osobního vlastnictví do jednoho roku, nebo ručíte jinou nemovitostí. Zároveň vás nutí podvolit se rozhodnutí družstva. Daň z nemovitosti platí družstvo, ne vy, jako člen, nicméně její výše je započítaná v nájemném.

Podílové vlastnictví

Podílové vlastnictví znamená, že jednu nemovitost vlastní více osob, například sourozenci po dědictví. Každý má svůj „ideální podíl“, což neznamená vlastnictví konkrétního pokoje, ale procentuální vyjádření práv k celku. Všichni vlastní určitou část všeho. O správě věci rozhoduje většina hlasů podle velikosti podílů. „Pokud o věci rozhodují, pro běžné rozhodnutí by měla existovat shoda většiny hlasů. V případě významné změny (např. změna účelu věci či změny typu dostavění patra k domu) je nezbytné mít souhlas dvou třetin spoluvlastníků. A při podstatném omezení užívání věci (zřízení zástavního práva) je zpravidla potřeba souhlasu všech spoluvlastníků,“ vysvětluje právník Ondřej Preuss z Dostupnyadvokat.cz.

Problémy mohou nastat, když se třeba většina dohodne na velkém výdaji (rekonstrukci střechy atd.), na kterou vy nemáte. Ani jako přehlasovaný vlastník sice nejste zcela bezmocní, máte právo obrátit se na soud a žádat o zrušení rozhodnutí většiny, jinak vám ale může hrozit i exekuce.

Společné jmění

Společné jmění nebo též bezpodílové spoluvlastnictví je majetek obou manželů, kdy oba vlastní 100 % nemovitosti. Na první pohled to vypadá jako podobná situace dvou vlastníků s ideální polovinou, ale v případě sporů je to jiné. Třeba u malých oprav nepotřebuje jeden manžel souhlas druhého, nepotřebuje nadpoloviční většinu. A rozdíl je i u větších oprav či prodeje. Jen jeden z manželů nemůže proti vůli druhého s majetkem nijak nakládat.

Když se manželé neshodnou, může soud práva jednoho z nich omezit a majetek ze společného jmění vyjmout. Třeba v případě rizikového chování, hazardu, marnotratnosti a podobných vlastností, které ohrožují majetek ve společném jmění . „Typickým důvodem pro zrušení SJ je marnotratnost. Ačkoli zákon tento pojem nedefinuje, judikatura a praxe jej vykládají jako lehkovážné nakládání se společným majetkem, které ohrožuje materiální jistotu rodiny,“ uvádí Jana Sedláčková na webu advokatky.cz.