Prodáte pozemky a rázem je z vás plátce DPH. Může se to stát i vám?

Od července 2025 platí novela zákona o DPH, která říká, že i nepodnikatel se může stát plátcem daně z přidané hodnoty, pokud jeho činnost nese znaky ekonomické aktivity. A právě u pozemků to může být překvapivě snadné.

Jednorázový prodej jako ekonomická činnost?

Podle Nejvyššího správního soudu ČR i Soudního dvora EU je zasíťování a marketing spojený s prodejem ekonomická činnost, jak upozorňuje daňový poradce Petr Kout na webu Asociace realitních kanceláří České republiky.

Jako prodávající se stáváte osobou povinnou k dani a můžete se stát plátcem. I když to uděláte jen jednou. Záleží na tom, kolik jste za prodej utržili. Od roku 2025 platí dvě hranice:

Pokud překročíte obrat 2 miliony korun, máte povinnost se registrovat jako plátce DPH na finančním úřadu od 1. ledna následujícího roku. Pokud překročíte 2 536 500 korun, vzniká povinnost registrovat se jako plátce DPH už druhý den po transakci. Přihlášku k registraci je nutné podat do 15 dnů po skončení kalendářního měsíce, ve kterém povinnost vznikla. Takže než pozemky prodáte, je dobré si spočítat, kolik vlastně utržíte. Může to mít větší důsledky, než by člověk čekal.

Co to znamená být plátcem DPH

Jakmile se plátcem stanete, čeká vás pár povinností. Musíte se registrovat u finančního úřadu, začít vést daňovou evidenci, podávat přiznání k DPH a kontrolní hlášení.

Současně získáváte i jednu výhodu. Pokud máte faktury za zasíťování, projektové práce, materiál nebo služby a jsou vystavené od plátců DPH, můžete z nich uplatnit nárok na vrácení DPH zpětně a ušetřit nemalé peníze. Podmínkou je, že náklady vznikly maximálně 12 měsíců před registrací. Odpočet pak uplatníte v prvním daňovém přiznání po registraci.

Jak dlouho povinnost platí

Pokud vás jako nepodnikatele administrativní zátěž spojená s DPH trochu děsí, můžeme vás uklidnit. Být plátcem DPH není doživotní úděl. Po roce od registrace můžete požádat o zrušení, pokud jste za posledních 12 měsíců nepřekročili obrat 2 miliony korun. Pokud vůbec nepodnikáte a ani po prodeji nerealizujete podobnou transakci, která by byla považována za ekonomickou činnost, splníte podmínku snadno.

Je lepší podat žádost sami, než čekat, až se ozve úřad. A hlavně — je lepší se na to celé připravit dopředu, než být překvapený až zpětně.

A co běžný prodej nebo pronájem?

Dobrá zpráva je, že většiny lidí se to netýká. Pokud jednorázově prodáváte nemovitost, kterou jste koupili nebo zdědili, nebo pronajímáte byt bez podnikání, plátcem DPH se nestáváte.

„To, že má někdo příjem z prodeje nemovité věci, neznamená, že je automaticky osobou povinnou k dani a potenciálním plátcem. Je třeba zkoumat, zda samostatně uskutečňuje ekonomickou činnost, kde je účelem získávání pravidelných příjmů,“ vysvětluje daňový poradce Petr Kout ve svém článku.

Zákon mluví jasně: musí jít o ekonomickou činnost. A tou běžný prodej nebo pronájem není. Výjimkou je právě případ, kdy pozemky aktivně upravujete, zasíťujete a nabízíte k prodeji se ziskem — tam už se o ekonomickou činnost jednat může.

Tým C&See není součástí redakce Blesk.cz.