Nejistoty nájemního bydlení vyřeší neprůstřelná smlouva!

Dobře sepsaná nájemní smlouva chrání obě strany nájemního vztahu a pomáhá předejít sporným situacím. Některá pravidla určuje zákon, jiná lze dohodnout individuálně. „Nájemní smlouva může být klidně stručná a obsahovat jen minimum, ale většinou to není dobrý nápad. Smlouva totiž nastavuje pravidla mezi pronajímatelem a nájemníkem a při sporu se k ní bude každý vracet,“ vysvětluje JUDr. Jakub Svoboda, z advokátní kanceláře Arzinger & Partneři. Podle něj by neměly chybět například dohody o kauci, službách, délce nájmu, vybavení bytu, zvyšování nájemného, možných kontrolách bytu, komunikaci mezi stranami, předání bytu a také o tom, jak bude nájem končit. „I když mnoho věcí řeší občanský zákoník, často se vyplatí (pokud to zákon dovoluje) některé body ve smlouvě upravit konkrétněji nebo jinak,“ doporučuje advokát.

Tohle je tabu

Pronajímatel si do smlouvy nemůže napsat cokoli. Zákon neumožňuje zařadit do smlouvy ujednání, která:

• jsou zjevně nepřiměřená okolnostem (např. povinnost hlásit návštěvy, pravidelné hlášení stavu elektroměru, zákaz kouření apod.)
• omezují některá práva nájemce (např. zákaz chovu zvířat, podmínění návštěv nebo soužití s partnerem souhlasem pronajímatele)

Taková ustanovení jsou neplatná, i když je nájemník podepíše.

Jak má vypadat nájemní smlouva

Nájemní smlouva by měla být uzavřena písemně a obsahovat tyto zásadní informace:

• Identifikace stran: jméno, adresa, datum narození nebo IČ, kontakty (telefon, e-mail, datová schránka). Kvůli přehlednosti je dobré uvést tyto údaje hned na začátku smlouvy.
• Předmět nájmu: adresa, velikost, popis a vybavení bytu. Čím konkrétnější, tím lepší. Objevit by se zde měly údaje z katastru nemovitostí, tedy číslo pozemku, adresa, konkrétní podlaží nebo přesné dispozice a výměra nemovitosti. Nájemníci by si od pronajímatele neměli zapomenout vyžádat doklad o vlastnictví (výpis z katastru).
• Doba nájmu: na dobu určitou (včetně dat) nebo neurčitou.
• Nájemné a platby: konkrétní částka, kterou bude nájemník platit, číslo účtu. Pokud to není ve smlouvě výslovně napsané, tak částka uvedená v nájemné smlouvě je považována za měsíční nájemné.
• Termín platby: nájemník obvykle platí nájemné předem (na každý měsíc nebo na jiné domluvené období). Nejpozději by ale měl zaplatit do pátého dne příslušného platebního období.
• Služby: upřesnění, které služby zajistí pronajímatel. Pokud ve smlouvě chybí, musí pronajímatel ze zákona zajistit nezbytné služby (např. dodávky vody, tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, atd.).
• Podrobný rozpis záloh může být uveden v příloze smlouvy.
• Energie: kdo platí elektřinu a plyn, zda se smlouva přepisuje. Pronajímatel se zavazuje poskytnout potřebnou součinnost při převodu smluv s dodavateli energií. Po skončení nájmu se nájemce zavazuje převést smlouvy zpět na pronajímatele.
• Zálohy: společně s nájemným se platí také zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.
• Zvyšování nájemného: informace o každoročním zvýšení nájemného nebo vyloučení jeho zvyšování
• Jistota (kauce): výše, podmínky vrácení. Jistota musí být při skončení nájmu vyúčtována a vrácena, nájemní smlouva často tuto lhůtu prodlužuje třeba o 30 dnů. Pokud nevznikl žádný dluh, vrací se v plné výši, včetně zákonného úroku.
• Ukončení nájmu: podmínky výpovědi, výpovědní lhůty. Výpověď ze strany pronajímatele je možná pouze ze zákonných důvodů.
• Podpisy: obou smluvních stran nebo jejich zástupců.

Spory utne předávací protokol

Samozřejmostí a pojistkou jistoty pro pronajímatele i nájemce je předávací protokol. Bez něj se totiž bude jen velmi obtížně prokazovat, jestli za případné zničení věcí může nájemník, nebo byly zničené už na začátku pronájmu.

V předávacím protokolu by nemělo chybět:

• co a v jakém stavu se v bytě nachází (nábytek, spotřebiče atd.).
• údaje na měřičích vody a plynu, elektroměru atd.

 

Při převzetí byt důkladně zkontrolujte

Před začátkem pronájmu a při převzetí bytu si:

• Ověřte funkčnost všech spotřebičů, které jsou součástí vybavení bytu.
• Zkontrolujte stav měřidel (elektroměr, plynoměr, vodoměr) a zaznamenejte údaje do předávacího protokolu.
• Ujistěte se, že seznam vybavení v předávacím protokolu odpovídá skutečnosti.
•  Stav bytu, vybavení a stav měřidel si vyfoťte a fotodokumentaci přiložte k předávacímu protokolu.

Smlouva i mezi přáteli

Uzavřít nájemní smlouvu se vyplatí i mezi kamarády nebo partnery. Pokud totiž přátelství či partnerství skončí, mohou nastat velké problémy. „Dochází k situacím, že se osoba bez smlouvy není nakonec schopna dostat do bytu, »kde bydlí«, ani pro své věci,“ říká advokát.

Neplacení nájmu řešte hned

Nezaplatil nájemník domluvenou částku? Řešte to hned! Jinak může dluh dosáhnout výše, kterou už nájemník nezvládne platit. A jak upozorňují odborníci, boj s neplatičem se může táhnout i déle než 1,5 roku. Ztráty na nezaplaceném nájmu se z neplatiče dostávají jen velmi těžko a pro majitele mohou být i likvidační.

Nájemníka si proklepněte

Boj s neplatičem se může táhnout dlouhé měsíce. Proto je důležité ověřit, koho si do bytu pouštíte. Prověrka dostupných registrů, jako jsou například insolvenční, exekuční, obchodní nebo rejstřík živnostenského podnikání, může odhalit varovné signály, které na první pohled nepoznáte.

Jde to i bez papíru

Pronajímáte (si) byt, ale písemná smlouva chybí? I tak ale může být nájem platný. „Pokud takový nájem trvá déle než tři roky, považuje se smlouva za řádně uzavřenou. Tato úprava chrání nájemce, např. v případech, kdy pronajímatel odmítne podepsat smlouvu a později se snaží nájem jednostranně ukončit,“ uvádí se na stránkách ministerstva pro místní rozvoj.