Výše nájemného v bytech od individuálních pronajímatelů v Praze roste. Přibližuje se tak k úrovni nájmů v BTR projektech
28. 8. 2025 Jana Hrabětová
Stabilita. Tak by se dala podle Zuzany Chudoba, ředitelky společnosti BTR Consulting, ve stručnosti popsat situace panující na pražském trhu institucionálního nájemního bydlení. Míra neobsazenosti v takzvaných BTR projektech (Built-to-rent) se usadila na pěti procentech, průměrná výše nájemného dosáhla 540 korun za metr čtvereční. V mezipololetním srovnání to představuje zvýšení ceny o jedno procento.
Podle zjištění společnosti BTR Consulting je na území hlavního města aktuálně v provozu 23 rezidenčních projektů, v nichž se nachází 3 320 bytových jednotek. Databáze společnosti ale obsahuje téměř 13 tisíc jednotek, z nichž čtvrtina je již dokončená, další čtvrtina ve výstavbě a více než polovina ve fázi přípravy. Bude to ale stačit? A je nabídka relevantní? Zájem lidí o pronájem bytu od institucionálních vlastníků v Praze se totiž postupně rozšiřuje a od singles a mladých párů se posouvá i směrem k rodinám. Ty ovšem zcela logicky požadují prostornější byty.
Jak ukazuje Living Sector Market Report společnosti BTR Consulting, která se specializuje na poskytování komplexních služeb v oblasti nájemního bydlení , tento vývoj investorům i developerům přináší nové příležitosti. V nabídce pražských BTR projektů totiž převažují jednotky 1+kk a 2+kk a průměrná velikost bytu činí 52 metrů čtverečních. Je to o třináct metrů méně, než tomu je v případě bytové jednotky určené ke koupi do vlastnictví. „Zájem o větší dispozice roste a zároveň klesá jejich neobsazenost. Investoři tak musí na potřeby klientů reagovat a optimalizovat velikosti jednotek tak, aby nabídli lepší poměr mezi nájemným a celkovými náklady," konstatuje Chudoba. A doplňuje, že tento přístup rozšiřuje cílovou skupinu nájemníků a přispívá k nižší míře neobsazenosti projektu. Ta podle dat BTR Consulting v průměru klesla na současných pět procent. Novější projekty spuštěné v roce 2024 se aktuálně pohybují na úrovni osmiprocentní neobsazenosti, projekty uvedené na trh v předchozích letech zůstávají téměř plně obsazené.
„Pražský trh institucionálního nájemního bydlení je dnes mimořádně stabilní a klesající neobsazenost jasně potvrzuje dlouhodobě rostoucí zájem o tento typ bydlení,“ konstatuje Zuzana Chudoba.
Kolik stojí bydlení v nájmu?
„V rámci institucionálního nájemního bydlení hraje velikost bytových jednotek zásadní roli. Menší byty jsou pro nájemníky finančně dostupnější a pro investory znamenají efektivnější využití plochy s vyšší výnosností. Naproti tomu větší podlahová plocha zvyšuje celkové náklady na bydlení, což může negativně ovlivnit poptávku a prodloužit dobu, po kterou zůstává jednotka volná,“ říká Zuzana Chudoba. A upřesňuje, že v BTR segmentu její firma z důvodu relevance sleduje pouze projekty, které mají více než 50 bytových jednotek. „Rezidence s nižším počtem bytů nelze podle našeho názoru považovat za plnohodnotné BTR projekty. Jejich optimální velikost se na západ od našich hranic pohybuje od 100 až 150 bytů výše, v případě Velké Británie dokonce od 200 jednotek," vysvětluje Chudoba.
Průměrné nájemné v institucionálních projektech v Praze podle zjištění BTR Consulting dosahuje 540 Kč/m², což je jen o 15 procent víc než v případě bytů od individuálních pronajímatelů, kteří byty nabízejí na realitních portálech (468 Kč/m²). Zatímco ale nájemné v BTR projektech mezi pololetími vzrostlo jen nepatrně (+1 procento), nabídka individuálních pronajímatelů zaznamenala skokový nárůst o 13 procent. Ještě na konci roku 2024 činil rozdíl mezi oběma segmenty téměř 30 procent.
Na růst atraktivity institucionálních projektů podle Zuzany Chudoba ukazuje také vývoj v jednotlivých dispozicích. Zatímco nájemné u bytů 1+kk se již ustálilo, u větších jednotek – zejména v případě bytů 3+kk – ve srovnání s koncem roku 2024 je nyní vyšší o čtyři procenta.
„Vzhledem k tomu, že naši specialisté úzce spolupracují s většinou největších klientů na trhu, kteří nám pravidelně poskytují informace o reálně uzavřených nájemních smlouvách, námi uváděná čísla vycházejí ze skutečně sjednaných nájmů a ne z nabídkových cen uváděných na webech poskytovatelů," vysvětluje zdroj dat Zuzana Chudoba.
Trend, kterým se trh s nájemním bydlení v Praze ubírá, ukazuje, že klasická nabídka pronajímatelů prezentovanou na realitních portálech v oblasti cen postupně dotahuje profesionálně spravované institucionální projekty. A rozdíl se dál snižuje. Built-to-rent projekty se tak stávají stále zajímavější alternativou k individuálním pronájmům. Nájemníci zde totiž mimo jiné získávají profesionální správu či přístup k moderním sdíleným prostorám a službám, které běžní individuální pronajímatelé obvykle neposkytují.
