Segment built to rent v Praze zpomaluje. Odborníci přesto vidí budoucnost nového nájemního bydlení pozitivně
5. 8. 2025 Jana Hrabětová
Bezmála 4 600 nájemních bytů nabízí 81 pražských rezidenčních projektů typu built to rent. Velká část z nich se nachází na území Prahy 5 a Prahy 9 a většina z nich je již plně obsazená. A tak není nijak výjimečné, že se zájemci o nájemní bydlení v některém z těchto rezidenčních projektů ocitají v pořadnících. Takový je podle studie společnosti Savills aktuální stav segmentu built to rent (BTR), který stále častěji nabízí i kompletně zařízené bytové jednotky.
Sedmdesát procent nájemních bytových domů, které v rámci Prahy poskytují nové byty k pronájmu, v sobě ukrývá méně než padesát jednotek. Víc než stovku bytů nabízí pouze 14 z celkových 81 nájemních projektů. Z pohledu dispozic mezi nimi podle studie společnosti Savills převažují jednotky 1+kk a 2+kk, které tvoří téměř 80 procent nabídky. Byty 3+kk jsou v nabídce zastoupeny zhruba z pětiny (18 %), velké byty o dispozici 4+kk se v projektech BTR nacházejí v podstatě jen velmi okrajově.
„Po rekordním roce 2023, kdy bylo v Praze dokončeno 894 nájemních bytů, vloni došlo k určitému zpomalení výstavby. V roce 2024 tak na trh přibylo pouze 782 jednotek, což v meziročním srovnání představuje 13procentní pokles. V první polovině roku 2025 sice bylo dokončeno dalších 448 bytů, ale očekáváme, že tempo v jeho druhé polovině zvolní. Přesto tento sektor roste výrazně rychleji než před rokem 2021,“ říká Lenka Pechová, Senior Research Analyst ve společnosti Savills. A dodává, že na území metropole je aktuálně ve výstavbě 1 902 jednotek nájemního bydlení. "V roce 2026 by mělo být v Praze dokončeno 1 1000 takových bytů. Výstavba dalších 3 400 jednotek by měla být zahájena v příštích dvou letech,“ přibližuje blízkou budoucnost segmentu BTR Pechová.
Navzdory dočasnému zpomalení výstavby podle ní ale výhled zůstává pozitivní. Roste zájem investorů, a i když v menší míře než před dvěma lety, další projekty nájemního bydlení stále vznikají. Segment built to rent se tak stává pevnou součástí pražského trhu s bydlením a zároveň zvyšuje standardy nájemního bydlení.
Průměrné měsíční nájemné v pražských BTR projektech (bez poplatků), zdroj Savills
| 1+kk | 19 900 Kč |
| 2+kk | 27 400 Kč |
| 3+kk | 43 000 Kč |
| 4+kk | 68 000 Kč |
Z dlouhodobého investičního hlediska nájemní bydlení podle odborníků představuje atraktivní a stabilní aktivum. Navíc nabízí flexibilní exitové strategie (možnost investici nebo obchodní vztah opustit - pozn. red.), včetně možnosti postupného rozprodeje jednotek formou individuálního prodeje bytů. „Zejména projekty situované v centrálních částech měst přitahují mladé nájemníky, kteří by si vlastnické bydlení v těchto lokalitách nemohli dovolit. Tím se nájemní bydlení stává nejen investičně atraktivním, ale i důležitým nástrojem pro zajištění dostupnosti bydlení v metropolitních oblastech," říká Marek Pohl, Head of Valuation ve společnosti Savills.
Trh s byty určenými k nájmu dlouhodobě sleduje i trojice developerů specializovaných na rezidenční výstavbu - Skanska Residential, Trigema a Central Group. Jak vyplývá z jejich aktuální kvartální analýzy, v závěru druhého čtvrtletí roku 2025 hlavní město v BTR projektech nabízelo 269 bytů, jejichž průměrná nabídková cena dosáhla 588 korun za metr čtvereční. V meziročním srovnání to představuje růst ve výši 12,2 procenta. Celková nabídka všech bytů určených v Praze k pronájmu v závěru prvního pololetí činila šest tisíc bytů.
Stovky bytů od trojice nejvýznamnějších hráčů
K tradičním a zároveň největším hráčům na pražském trhu nájemního bydlení patří AFI Europe, která svoje projekty realizuje pod značkou AFI Home. V současnosti její portfolio čítá na devět set bytů ve čtyřech rezidencích dokončených v Praze 3, Praze 8 a Praze 9.
Aktuálně AFI Europe buduje další nájemní projekt - čtyři bytové domy s 291 byty v AFI Home Nová Elektra v Praze 9 a pracuje na přípravách projektu nazvaného AFI Home V Korytech, kde v první fázi postaví 252 bytů. Současně plánuje i další nájemní projekty, které rozšíří pražskou nabídku tohoto typu bydlení.
Další společností, která významným způsobem ovlivňuje trh s nájemním bydlením v Praze, je Zeitgeist Asset Management. Ta v současné době dokončuje rekonstrukci tří činžovních domů v ulici Karolíny Světlé v historickém centru Prahy. Projekt tvoří dva sousedící pětipodlažní činžovní domy, každý se 14 byty, a čtyřpodlažní budova přístupná přes vnitroblok. V ní bude devět bytových jednotek. Historický charakter projektu podtrhují původní architektonické prvky, které byly během rekonstrukce zachovány a restaurovány. Projekt nazvaný Karolíny Světlé 12 a 14 rozšiřuje portfolio společnosti, která v současnosti v Praze pod značkou HOME by Zeitgeist spravuje 15 nájemních rezidencí.
Trojici nejvýraznějších hráčů na poli nájemního bydlení uzavírá společnost, která na trh vstoupila teprve před nedávnem - Arcibiskupství pražské . Tomu letos na jaře společnost Penta Real Estate na pražské Waltrovce předala rezidenční projekt s 54 byty určenými pro dlouhodobé nájemní bydlení. Postavila ho na klíč pro platformu XPlace, jež Arcibiskupství pražské provozuje. Na podzim roku 2024 XPlace koupila od developerské skupiny Trigema 114 dokončených bytů určených ke komerčnímu pronájmu v projektu Lihovar na pražském Smíchově. Dalších zhruba šest desítek bytů v jednom z objektů v projektu U Šárky v pražských Dejvicích vloni Arcibiskupství pražské získalo i od developerské společnosti FINEP.
Kromě všech výše uvedených do situace na pražském trhu s nájemním bydlením "promlouvá" například i společnost Crestyl se svým projektem Delta Hagibor na rozhraní Vinohrad a Strašnic či Heimstaden s Mozaikou Holešovice v Praze 7.
