Jaké opravy v bytě platí nájemník? Finanční limity letos narostly

Běžná údržba a drobné opravy podle zákona

Běžná údržba je pro většinu lidí dobře pochopitelná – jedná se o činnosti, které běžně provádíte při užívání bytu, jako je čištění odpadů, údržba podlah nebo malování a oprava omítek. Patří sem také kontrola funkčnosti zařízení a případné zajištění jejich opravy, ať už jde o kliky u oken, sporák či domácí telefon.

U oprav je to ale trochu složitější. Aby se předešlo dohadům, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., co se pokládá za drobné opravy bez ohledu na jejich cenu. Patří sem například:

• Opravy vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků a výměna žárovek.
• Opravy uzavíracích ventilů vody a plynu (kromě hlavního uzávěru), výměny sifonů, opravy vodovodních baterií, ohřívačů vody nebo splachovačů.
• Opravy zámků, kování, klik, lišt, prahů a rolet či žaluzií.
• Opravy kotlů, termostatů, kouřovodů a čištění kamen (nikoliv však opravy radiátorů).

Nové limity od ledna 2026

I když je vymezení drobných oprav ve vládním nařízení podrobné, nezahrnuje samozřejmě veškeré možné opravy. Pokud se v bytě pokazí něco, co není výslovně v seznamu nařízení vlády, rozhoduje cena za jeden úkon.

Opravy do 1500 korun hradí nájemce (do loňského roku byl tento limit o 500 korun nižší). Jakmile účet tuto částku přesáhne, náklady nese pronajímatel. Do částky se přitom nepočítají náklady na dopravu řemeslníka – ty si nájemce hradí vždy sám.

Roční strop chrání peněženku nájemce

Zákon však současně chrání nájemníky, aby na ně vlastníci bytů nepřenášeli náklady za údržbu zanedbaného bytu se starým vybavením, kde bude potřeba opravovat jednu věc za druhou. Stanoví proto roční limit pro součet všech nákladů za drobné opravy . Dříve to bylo 100 Kč na metr čtvereční podlahové plochy za rok, od 1. ledna letošního roku je to 150 Kč.

Pokud tedy bydlíte v bytě, který má 40 m², je váš roční strop na drobné opravy nově 6 000 Kč (40 × 150). Pokud už jste v daném kalendářním roce zaplatili v součtu tuto částku, jakoukoli další drobnou opravu už financuje vlastník bytu.

Základem jsou jasná pravidla a protokol

Aby se nájemník a vlastník nemuseli dohadovat nad každým škrábancem na kuchyňské lince, měli by si už při podpisu nájemní smlouvy jasně definovat, v jakém stavu nájemník byt přebírá a co vše je součástí vybavení. Klíčovou pojistkou pro obě strany je předávací protokol , ve kterém se vše detailně zaznamená a případně doplní fotografiemi nebo videozáznamem.

Nájemník podpisem protokolu stvrzuje, v jakém stavu byt přebírá. Nemůže se tak později vymlouvat, že prasklina na obkladech v koupelně byla v bytě už před nastěhováním. Naopak majitel nemůže na nájemníka svádět poškození či nedostatky, které v bytě prokazatelně byly už před uzavřením smlouvy.

Škody z nedbalosti limity nemají

Zatímco u běžného opotřebení chrání nájemníka limity, u škody z nedbalosti je situace jiná. Pokud někdo způsobí škodu svou neopatrností, nebo dokonce úmyslně, hradí nápravu sám v plné výši. Úmyslné a opakované poškozování zařízení nebo součástí bytu může být samozřejmě i důvodem k výpovědi z nájmu.