Hotelový trh v Praze vykazuje stabilní růst. Přesto v nabídce luxusu i výší tržeb za klíčovými evropskými městy stále zaostává

Podle nejnovější studie CEE Hospitality MarketBeat H1 2025, vydané realitněporadenskou společností Cushman & Wakefield, Praha letos zaznamenala nejvyšší meziroční nárůst zájmů investorů a řadí se tak mezi nejatraktivnější evropské trhy. Růst vykazuje i ukazatel  RevPAR (Revenue per Available Room) , který měří průměrné příjmy z každého dostupného pokoje v daném časovém období. K letošnímu červnu dosáhl hodnoty 82 eur, což v meziročním srovnání představuje nárůst o 4,7 procenta. Oproti roku 2019 se dokonce jedná o změnu ve výši +25,5 procenta. Přes to všechno však podle odborníků existuje prostor pro další růst. Pražský RevPAR se totiž nachází o 16 procent níže, než je evropský.

Česká metropole se mezi klíčovými městskými trhy v Evropě umístila na dvacátém místě, a to za městy jakými jsou Berlín, Vídeň, Kodaň, Brusel či Lisabon. Hlavním důvodem tohoto stavu je nízká ADR ( Average Daily Rate - průměrná cena za pokoj, pozn. redakce ). Ačkoli v prvním pololetí roku 2025 vzrostla o tři procenta na 116 eur, stále je významně nižší (o 20 procent) než činí evropský průměr.

Obsazenost a nabídka hotelů v Praze

Obsazenost hotelů v Praze podle studie Cushman & Wakefield v červnu 2025 překročila hranici 82 procent, přičemž průměrná obsazenost za celé pololetí dosáhla 71 procent, což svědčí o silné poptávce. Vzhledem k omezené nabídce se tedy dá růst ADR očekávat nejen ve druhé polovině roku 2025, ale i v roce 2026.

Co se týče nabídky hotelů, ta se výrazně proměňuje, a to především v segmentu luxusních zařízení, který se v první polovině roku 2025 zvýšil o 25 procent. Přesto luxusní hotely tvoří pouhá tři procenta celkové kapacity města. Růst nabídky tak zůstává omezený – do konce roku 2025 se očekává navýšení pouze o 1,8 procenta. „Neexistuje žádný dlouhodobý důvod, proč by Praha měla být levnější než Berlín, Vídeň nebo Brusel. Město patří mezi nejatraktivnější destinace v Evropě a má velký potenciál. Potřebuje ale přilákat prémiovější klientelu. Přibývající luxusní a lifestylové hotely by tomu měly pomoci, ale stále je zde prostor pro další rozvoj," řekl Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA.

Klíčové transakce na hotelovém trhu

Objem hotelových transakcí v Praze v první polovině roku dosáhl částky 488 milionů eur - v meziročním srovnání to podle studie společnosti Cushman & Wakefield představuje více než 24násobek. Díky tomu se tuzemská metropole zařadila na šesté místo mezi nejaktivnějšími hotelovými investičními trhy v Evropě. Velmi těsně se umístila za Paříží (504 mil. eur) a předstihla Berlín (411 mil. eur) i Dublin (305 mil. eur). Pražské transakce tvořily 97 procent z celkového objemu hotelových investic v České republice, který dosáhl historického maxima - 502 milionů eur. To Česko posunulo na deváté místo mezi evropskými hotelovými investičními trhy.

Z pohledu hotelových investorů Praha v rámci Evropy patří mezi nejatraktivnější trhy - podle nejnovějšího vydání Hotel Investor Compass jí náleží čtrnácté místo. Dalším důležitým ukazatelem je, že česká metropole zaznamenala nejvyšší meziroční nárůst zájmu investorů – oproti roku 2024 vzrostl o 14 procent.

Českému trhu letos dominovali soukromí investoři, kteří se podíleli na 78 procentech celkového objemu transakcí, zatímco institucionální investoři tvořili 22 procent. Veřejný sektor v první polovině roku 2025 aktivní nebyl.

Jak vyplynulo z nejnovější studie CEE Hospitality MarketBeat H1 2025, v prvních šesti měsících roku 2025 Česká republika zaznamenala několik významných transakcí. Patří k nim akvizice hotelů Hilton Prague a Four Seasons Hotel Prague společností PPF Real Estate, přičemž v druhém případě proběhla transakce ve spolupráci s Noble Hospitality Michala Strnada (majitele a předsedy představenstva skupiny Czechoslovak Group - pozn. red.), což dokládá silnou aktivitu domácích investorů. Tyto obchody významně přispěly k celkovému objemu hotelových investic v regionu.

Pražský hotelový trh je ale stále atraktivní i pro mezinárodní kapitál, nicméně potýká se s nedostatkem dostupných nemovitostí určených k prodeji a zahraniční investoři čelí silné konkurenci ze strany domácích hráčů.

„Hotelový trh v Praze pokračuje v pozitivním vývoji jak z hlediska výkonnosti, tak investiční atraktivity. Hotelové nemovitosti v Praze jsou stále velmi žádané. Omezená dostupnost však brzdí transakční aktivitu. Vzhledem k pomalému tempu nové výstavby očekáváme, že výkonnost stávajících hotelů bude i nadále růst,“ konstatovala Alina Cazachevici, vedoucí týmu oceňování a poradenství v oddělení hotelových nemovitostí a alternativního sektoru CEE & SEE.

Podle Nicolase Horkeho, vedoucího týmu hotelových transakcí v CEE a SEE, lze očekávat že ve třetím a čtvrtém kvartálu dojde k dalším transakcím s kvalitními nemovitostmi, což podpoří rostoucí likviditu trhu, ale zároveň může vyvíjet tlak na současné úrovně výnosů.

Výhled pro český hotelový trh tak podle odborníků zůstává pozitivní, s pokračující poptávkou po kvalitních nemovitostech na prémiových adresách a rostoucím zájmem domácích i zahraničních investorů.

Významné hotelové transakce v prvním pololetí roku 2025

• Hilton Prague (791 pokojů) – akvizice PPF Real Estate od IBRC (Irsko)
• Four Seasons Hotel Prague (157 pokojů) – akvizice PPF Real Estate & Noble Hospitality od Northwood Investors (USA)
• Penta Hotel Prague (227 pokojů) – akvizice Jan Hotels od Aroundtown (Německo)
• Mama Shelter Prague (238 pokojů) – součást portfoliové transakce mezi Ares Management (UK) a Fidera Vecta Ltd (UK)

Silné Česko

První pololetí roku 2025 potvrdilo návrat silné investorské aktivity v regionu střední a východní Evropy. Nejlépe si v segmentu komerčních nemovitostí, kam spadá i hotelový trh, vedla Česká republika, která s objemem investic přesahujícím dvě miliardy eur překonala výsledky celého minulého roku a stala se lídrem regionu. „Český trh je v roce 2025 jednoznačně v centru pozornosti. Jen ve druhém čtvrtletí se zde zobchodovaly komerční nemovitosti za 650 milionů eur a celkový půlroční objem dosáhl dvou miliard – což je více než za kterýkoli celý rok od roku 2020. Díky stabilní ekonomické situaci a silnému zájmu investorů očekáváme pokračující aktivitu i ve druhém pololetí 2025 a také v roce 2026, kdy by měly být dokončeny velké kancelářské a retailové transakce,“ uvedl Petr Strýček, Head of Capital Markets, iO Partners Czech Republic.

Dominantní roli sehrál v České republice sektor průmyslových a logistických nemovitostí, který přilákal jak zahraniční institucionální investory, tak lokální kapitál. Silnou první polovinu roku v segmentu komerčních nemovitostí doplnily také výše uvedené hotelové akvizice v Praze.