Družstevní byt: Jak ho prodat, převést či pronajmout?

Vlastníte pouze členský podíl

Při prodeji „družstevního bytu“ technicky neprodáváte nemovitost, ale převádíte členský podíl v bytovém družstvu. Majitelem podlahy, zdí i stropu zůstává družstvo a vy jste jen jeho členem s právem nájmu konkrétního bytu. To je zásadní rozdíl. Jedno je ale pozitivní. Přestože družstvo jinak rozhoduje skoro o všem, k převodu jeho souhlas nepotřebujete, stačí mu podepsanou dohodu doručit.

Předání je bleskově rychlé

Obrovskou výhodou oproti osobnímu vlastnictví je rychlost. Zatímco u klasického prodeje čekáte týdny na zápis do katastru nemovitostí, u družstva je hotovo v momentě doručení oznámení o převodu. Žádné vklady, žádné plomby, žádné správní poplatky katastru. Pro kupujícího to však znamená zvýšenou opatrnost při prověřování dluhů člena vůči družstvu. Ty totiž koupíte spolu s bytem. A je celkem jedno, jestli jde o dluhy na nájemném, nesplacenou anuitu nebo nezaplacené penále, všechno bude najednou vaše.

Dohlédněte na splacení anuity

Při výběru družstevního bytu je klíčová především anuita, tedy nesplacený dluh družstva za výstavbu či privatizaci domu, který se rozpočítává na jednotlivé byty. Před nákupem či prodejem si vždy vyžádejte potvrzení o její výši. Pokud není anuita nulová, kupující ji bude muset doplatit, nebo ji dál hradit v měsíčních splátkách. Když je nulová, umožňuje i hladký převod do vlastnictví.

Financuje se jinak

Velkým háčkem je, že na družstevní podíl si nevezmete klasickou hypotéku, protože banka nemůže na „cizí“ majetek vložit zástavní právo. Výjimkou je situace, kdy družstvo slíbí převod do osobního vlastnictví do jednoho roku a vydá o tom potvrzení. Pokud takové potvrzení nemáte, musí kupující ručit jinou nemovitostí nebo využít předhypoteční úvěr. To financování trochu komplikuje a řadě zájemců to snižuje i finanční možnosti.

Stát se vlastníkem není snadné

Převod do osobního vlastnictví je snem mnoha družstevníků, protože zvyšuje tržní cenu bytu až o 20 %. Jenže abyste o něm vůbec mohli uvažovat, musí ho umožňovat stanovy, které určují i podmínky. Žádný automatický nárok na tuto možnost nemáte. Musíte také získat souhlas členské schůze, která o převodech rozhoduje v souladu se stanovami. Za družstvo pak smlouvu o převodu podepisují oprávněné osoby (zpravidla členové představenstva). Samozřejmostí je mít splacenou veškerou anuitu i dluhy vůči družstvu. To ale není všechno. Aby mohl být konkrétní byt zapsán do katastru jako samostatná jednotka, musí družstvo nejprve vypracovat a nechat zapsat tzv. prohlášení vlastníka budovy, kterým se dům i jeho společné části rozdělí na samostatné bytové a nebytové jednotky. Tento dokument se doručí na katastr, který musí povolit vklad vlastnického práva. Když jej povolí, může se sepsat smlouva o převodu bytové jednotky a na jejím základě se zapíše vaše vlastnické právo do katastru.

Hlídejte si daňové povinnosti

Nezapomeňte také na daně. Pokud jste v bytě nebydleli nebo jej nevlastnili dostatečně dlouho (tzv. časový test), budete muset z rozdílu kupní a prodejní ceny platit daň z příjmu.

Podnájem může družstvo zatrhnout

Při podnájmu družstevního bytu je klíčové mít souhlas družstva. Bez něj vám může hrozit i vyloučení. Podnájemní smlouva je přitom svázaná s nájemní smlouvou, takže zánik nájemní smlouvy znamená automaticky i konec podnájemní smlouvy. Zásadní rozdíl je ve smlouvě, která se neřídí Občanským zákoníkem, ale čistě tím, co si do ní s podnájemníkem dohodnete. Na druhu stranu družstvo může podnájmy omezit nebo zakázat ve stanovách. Pokud ovšem nepronajímáte jen část bytu, ve kterém žijete. To vám zakázat nemůže.