Daň z nemovitosti přehledně: Co, kdy a jak?

Výše se liší

Obě daně spojené s nemovitostmi se sice platí místnímu finančnímu úřadu, ale vybrané peníze končí jinde. Zatímco daň z příjmu z prodeje nemovitosti jde do státní kasy, celý výnos z daně z nemovitých věcí je příjmem rozpočtu obce, na jejímž území se nemovitost nachází. I proto výši daně ovlivňuje takzvaný místní koeficient, který si obec určuje. Za stejnou nemovitost byste tak v různých obcích platili různou daň.

Přiznání z kraje roku

Pokud jste v jednom roce koupili byt, dostavěli dům nebo třeba jen kolaudovali garáž, máte povinnost podat na začátku následujícího roku přiznání k dani z nemovitých věcí. Termín je na konci ledna a pokuta za pozdní podání je 0,05% stanovené daně za každý den prodlení. V případě daně z nemovitých věcí nicméně platí speciální ustanovení, dle kterého má-li poplatník povinnost podat daňové přiznání a podá-li ho po lhůtě, aniž by byl správcem daně k tomu vyzván, nevzniká poplatníkovi povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně. Když se na vaší nemovitosti nic nezměnilo, přiznávat nic nemusíte. Finanční úřad vám vyměřenou částku pošle sám.

Hlídejte si květnový termín

Samotná daň se platí jednou ročně, a to nejpozději do 31. května. Letos to vychází na neděli, takže termín se posouvá na pondělí 1. června. Většina poplatníků dostane během května složenku s výší daně – buď do poštovní schránky, nebo elektronicky do datové schránky. Platba je pak splatná nejpozději 31. května 2025. „Poplatníci daně z nemovitých věcí nedostávají složenky najednou. Pořadí záleží na tom, v jakých lokalitách nemovitosti máte. Pokud vlastníte nemovitosti spadající pod vícero finančních úřadů, dostanete složenku do schránky mezi posledními. Jestliže nebudete mít ve schránce složenku ani ke konci května, kontaktujte územní pracoviště místně příslušného finančního úřadu,“ doporučuje Michal Jelínek, partner V4 Group. Pokud vaše daňová povinnost přesáhne 5 000 korun, můžete si platbu rozdělit do dvou splátek – druhou polovinu stačí uhradit do konce listopadu. Zapomenout na termín se nevyplácí. Úrok je ve výši repo sazby ČNB zvýšené o 8procentních bodů ročně a naskakuje za každý den od pátého dne prodlení.

Prodej bytu stát zdaní

Když nemovitost prodáváte, musíte, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození od zdanění, příjem z prodeje zdanit daní z příjmů fyzických osob. Zapomeňte na starou „daň z převodu“ (resp. daň z nabytí nemovitých věcí), ta už neexistuje. Nyní už je předmětem zdanění jen základ daně z prodeje nemovitosti – tedy rozdíl mezi prodejní a obvykle pořizovací cenou, případně daňovou zůstatkovou cenou pokud jste nemovitost odepisovali. Sazba daně je 15 %, avšak na souhrnný základ daně přesahující 36násobek průměrné mzdy, což je pro rok 2025 částka 1 676 052 Kč, se aplikuje sazba daně 23%. Náklady související s pořízením, prodejem či náklady na opravy a rekonstrukce jsou obecně daňově uznatelné s snižují základ daně.

Využijte zákonná osvobození

Ne každý prodej znamená automatické placení daně. Stát vás nechá být, pokud v bytě alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem skutečně bydlíte (nemusí jít o trvalý pobyt). Pokud tam nebydlíte, musíte splnit „časový test“ vlastnictví, který je u nemovitostí koupených po 1. 1. 2021 stanoven na 10 let (u starších stačilo 5 let). Osvobození získáte i tehdy, pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, tedy například na nákup jiného bydlení, nebo třeba i na rekonstrukci jiné nemovitosti, která slouží pro vlastní bytové potřeby.

Ohlaste milionové příjmy včas

Pozor na administrativní past! I ve chvíli, kdy je váš příjem z prodeje od daně osvobozen, máte povinnost jej oznámit finančnímu úřadu, pokud částka přesáhne 5 milionů korun. Tato oznamovací povinnost se týká i darů nebo dědictví. Pokud na toto ohlášení zapomenete, hrozí vám pokuta, přestože samotná daň by byla nulová. Platí se 0,1 % z částky, pokud ji nahlásíte sami, ale po termínu, 10 % z částky, pokud ji nahlásíte až na výzvu správce daně anebo 15 % z částky, pokud finanční úřad zjistí pochybení sám a vy nijak nespolupracujete. V případě osvobozeného prodeje nemovitých věcí umístěných v České republice avšak platí výjimka z oznamovací povinnosti, neboť správce daně si může tyto informace zjistit z veřejně dostupných registrů, konkrétně z katastru nemovitostí.

Online je to nejpohodlnější

Platba obou daní je nejpohodlnější přes počítač. Finanční správa se už definitivně rozloučila s bezplatnými daňovými složenkami, takže pokud trváte na papíru, počítejte s poplatkem České poště. Mnohem chytřejší je využít portál MOJE daně (DIS+), kde najdete předvyplněné údaje, nebo si nechat posílat platební údaje do e-mailu či datové schránky. Oblíbené je i SIPO nebo bankovní převod přes QR kód, který vám úřad zašle v avízu.