Kolik skutečně vydělá investiční byt? Méně, než to vypadá!

Hrubý výnos často klame

Spočítat hrubý roční výnos z nemovitosti je poměrně jednoduché. Roční nájemné vydělíte pořizovací cenou nemovitosti a výsledek vynásobíte číslem 100. Pokud dlouhodobě pronajímáte byt za 20 tisíc Kč měsíčně a jeho pořizovací cena byla pět milionů, činí hrubý výnos 4,8 %. Miroslav Majer z Hyponamíru.cz, k tomu uvádí: „Hrubý výnos z investiční nemovitosti se v Česku nejčastěji pohybuje mezi 3 a 6 %.“ Tento ukazatel je však pouze orientační, protože nezohledňuje náklady spojené s držbou.

Čistý zisk odhalí pravdu

Mnohem důležitější je sledovat čistý výnos investičního bytu. Výpočet ukáže, kolik vám nemovitost skutečně vydělá po odečtení všech nákladů a daní. Pokud od hrubého nájemného 240 000 Kč odečteme údržbu, pojištění a daně v celkové roční výši 50 935 Kč, čistý roční výnos bude 189 065 Kč. V procentech tak čistá výnosnost investice klesne v našem modelovém příkladu na 3,8 %. Do výpočtu nákladů jsme započítali toto: rezerva na běžnou údržbu a drobné opravy - 20 000 Kč, pojištění - 5 000 Kč, daň z příjmů fyzických osob (paušál 30 %) - 25 200 Kč, daň z nemovitosti - 735 Kč.

S těmihle náklady počítejte:

• Údržba a drobné opravy
• Náklady za dobu, kdy není byt obsazen nájemníkem (např. platby za energie, odpad, internet apod.)
• Platby do fondu oprav
• Pojištění nemovitosti a domácnosti
• Daň z příjmu z pronájmu
• Daň z nemovitosti
• Platby za zprostředkování pronájmu
• Výdaje spojené s případným vymáháním dlužného nájemného
• Úroky z hypotéky (pozn. při financování investičního bytu úvěrem)

Ceny bytů stabilně rostou

Majitelé netěží jen z pravidelného nájmu, ale i z dlouhodobého růstu tržní hodnoty bytu. Barbora Kolouchová, hypoteční specialistka Hyponamíru.cz, předpovídá další vývoj: „Do roku 2030 se předpokládá pokračující růst cen o 5 až 7 % ročně v Praze a o 3 až 4,5 % ve zbytku republiky, poháněný silnou poptávkou a omezenou nabídkou.“

Návratnost trvá dvě dekády

Výpočet návratnosti ukáže, za jak dlouho se investice vrátí. Pokud ji počítáme pouze z čistého nájemného navyšovaného o inflaci, vrátila by se investice do našeho modelového bytu jen na nájemném za 21 let. Za přiměřenou dobu se v ČR obvykle považuje rozmezí 15 až 25 let. Pokud by platil odhad růstu cen o 3 % ročně, měli byste splaceno a zároveň drželi nemovitost v hodnotě 9,4 milionu. Průměrné roční zhodnocení (ROI) by dosáhlo hodnoty 5,07 %.

Vytvořte si finanční polštář

Investice s sebou nese i rizika, jako je neobsazenost bytu či neplatiči. Podle Majera je realistické počítat s prázdným bytem kolem 5 až 10 % času ročně. Z nájemného se navíc vyplatí odkládat 10 až 15 % jako rezervu na větší rekonstrukce, které bude nemovitost kvůli opotřebení vyžadovat přibližně každých 15 let.

Hypotéka se stále vyplatí

Nákup bytu lze výhodně financovat úvěrem. Petr Jermář, hlavní finanční analytik Banky.cz, říká: „Nemovitosti mají oproti cenným papírům hmatatelnou podobu, historicky dobře odolávají inflaci a při pronájmu mohou přinášet i atraktivní pasivní příjem.“ Barbora Kolouchová doplňuje: „Příjem z nájemného pokryje podstatnou část splátky hypotéky a po doplacení úvěru vlastníte nemovitost v několikamilionové hodnotě.“