Investiční byt už není jistota zisku: Co se změnilo?

Investice do bytu určeného k dlouhodobému pronájmu patří v Česku mezi oblíbené způsoby, jak zhodnotit úspory a zajistit si pravidelný příjem. Jenže s trhem pořádně zamávaly nejen stále rostoucí ceny nemovitostí, ale i přísnější pravidla pro získání hypotéky na investiční byt. Ty změnila Česká národní banka od letošního dubna. Nákup bytu na pronájem je nyní finančně náročnější. Hlavní změnou není ani tak samotná úroková sazba, jako spíše omezení toho, jak velký celkový dluh vůči příjmům si žadatel může dovolit.

Zlatý důl? Zapomeňte!

Pořízení bytu k pronájmu už není automatickou zárukou vysokých zisků. Kombinace historicky vysokých cen nemovitostí a dražších hypotečních úvěrů změnily pravidla hry. „Sazby se sice stabilizovaly kolem 4,5–5 %, ale při financování stále brzdí výnosnost,“ uvádí Miroslav Majer z Hyponamíru.cz. Koupě bytu k pronájmu tak nyní vyžaduje mnohem analytičtější a profesionálnější přístup než dříve. Extrémně levné hypotéky a raketový růst cen bytů z minulých let se zřejmě hned tak nevrátí. Přesto zůstává nemovitost za určitých smysluplnou investicí. „ Je to za předpokladu, že investor plánuje v dlouhodobém horizontu (více než 5 let), pečlivě spočítá reálnou nákladnost projektu a vyhne se rizikovým nájemníkům,“ dodává Majer.

Jak se změnily podmínky

Pravidla pro investiční hypotéky zpřísnila ČNB od 1. dubna 2026. Přísnější režim se vztahuje na koupi 3. a další nemovitosti, nebo na nemovitost primárně určenou k pronájmu. Nové podmínky omezují investory, kteří se bez hypotečního úvěru neobejdou.

Tohle se změnilo:

• Snížení LTV (Loan to Value): Maximální LTV pro investiční hypotéky je nyní 70 %. To znamená, že investor musí mít minimálně 30 % vlastních zdrojů z kupní ceny nemovitosti (dříve bylo možné získat až 80 % nebo 90 % LTV).
• Tvrdší posuzování příjmů (DTI): Byl zaveden ukazatel DTI (celkový dluh žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu) na úrovni 7. Znamená to, že celkové zadlužení nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu investora.

Příklad: S čím musíte počítat

Nečekejte, že sazby půjdou výrazně dolů. Pětileté fixace se pohybují nad 4,9 %.  Na investiční byt v hodnotě 5 milionů korun pak investor potřebuje minimálně 1,5 milionu korun vlastních prostředků (30 %), zatímco před dubnem 2026 by mu mnohdy stačil 1 milion korun.

V Praze je draze

Největší poptávka po nájmech je sice v Praze a Brně, na skvělé zhodnocení investičního bytu ale zapomeňte. Výnosnost snižují vysoké ceny nemovitostí a nájemné tak často plně nepokrývá náklady spojené s financováním nemovitosti. „Pokud investor využívá bankovní financování, zejména hypoteční úvěr, může se dostat do situace záporného výnosu,“ potvrzuje Jakub Veverka, hlavní ekonom realitního portálu Videobydleni.cz.

Nejvýraznější rozdíl je tak podle něj právě v Praze, kde je rozdíl mezi cenou nemovitosti a výnosem z pronájmu nejvýraznější.

Zajímavější možnosti nabízí levnější lokality jako Ústecký či Moravskoslezský kraj, Karlovarsko a Vysočina, ale často za cenu vyššího rizika. „Regionální trhy zůstávají rizikovější, méně likvidní a více závislé na lokální ekonomice,“ dodává Miroslav Majer.

Co všechno je třeba zvážit

Nemovitosti sice dál fungují jako relativně stabilní ochrana proti inflaci, musíte ale zvážit, kolik chcete investovat a kde nemovitost pořídíte. „Výhodu mají kupující v hotovosti nebo s předschválenou hypotékou, protože mohou rychleji jednat a lépe vyjednávat,“ vysvětluje Majer.

• Praha nabízí nízké riziko, ale nízký výnos
• Regiony lákají na vyšší výnos, ale zároveň i vyšší riziko
• Brno je kompromisem mezi růstem, relativní stabilitou a potenciálem budoucího růstu cen.

7 největších rizik

Nejčastější rizika nepromyšlené investice do nemovitosti objasňuje Miroslav Majer z Hyponamíru.cz. Na tohle je třeba dát pozor:

1. špatná likvidita u regionálních nemovitostí, kdy se může stát, že vložené peníze nedostanete z nájmu zpět tak rychle
2. nízký výnos v Praze kvůli vysokým cenám
3. podcenění rizika přísnějších hypotečních podmínek
4. přehřátí malých bytů v atraktivních lokalitách (byty jsou extrémně drahé, zatímco potenciální zisk z pronájmu klesá, což zvyšuje riziko pro investora)
5. neobsazenost velkých bytů a méně atraktivních regionů
6. podcenění nákladů u starších nemovitostí, včetně oprav, energií a správy
7. nepropočítání nákladů (v prvních letech počítá jen kapitálový zisk z předpokládaného růstu cen nemovitostí). Pak může dojít k tomu, že kvůli cenám nemovitostí a nákladům na hypotéku už nájemné nepokrývá provozní náklady a splátky úvěru. Investor tak z nemovitosti nemá měsíční zisk, ale naopak musí provoz dotovat ze svého.