13 kroků jak nenaletět při koupi bytu

1. Začněte rozpočtem a financováním

Než začnete vybírat konkrétní nemovitost, stanovte si realistický rozpočet. Nejde jen o to, kolik stojí samotná nemovitost, ale kolik vás bude stát celý proces koupě i následné bydlení. Podle odborníků z realitní kanceláře Remax je kromě kupní ceny nutné počítat s náklady na právní služby, odhad nemovitosti, případnou provizi realitní kanceláře i rezervu na rekonstrukci nebo vybavení. Právě tyto »vedlejší« náklady bývají často podceňované.

Pokud budete pořizovat byt na hypotéku, vyplatí se porovnat nabídky více bank. Správně nastavené financování může během let splácení znamenat úsporu desítek až stovek tisíc korun.

2. Vsaďte především na lokalitu

Lokalita je důležitější než dispozice. Zatímco byt můžete zrekonstruovat, lokalitu nikoliv. Představte si, že na tomto místě budete trávit svůj život a zaměřte se na:

• dopravní dostupnost
• blízkost obchodů, škol či lékařů
• možnosti parkování (hlavně večer)
• hlučnost okolí (silnice, vlak, průmysl)
• plánovanou výstavbu v okolí

Nezůstaňte u jedné návštěvy dané lokality. Vyplatí se ji navštívit nejen přes den, ale i večer nebo o víkendu. Teprve tehdy získáte reálnou představu o tom, jak se v místě skutečně žije.

Bouřky prověřují nejen střechy, ale i pojistky

3. Nepodléhejte emocím

První dojem bývá silný, ale při koupi nemovitosti by neměl být jediným kritériem. I když vás byt nadchne, snažte se zachovat chladnou hlavu. Jinak hrozí, že přehlédnete zásadní nedostatky, například chybějící stavební povolení nebo technické problémy, které nejsou na první pohled vidět. Na druhou stranu přílišná opatrnost může vést k promarnění příležitosti.

Pokud vás nemovitost zaujme, dejte si krátký čas na rozhodnutí – ideálně do 24 hodin si ujasněte, zda dává smysl pokračovat dál.

4. Zvažte: Novostavba nebo starší byt?

Důležité je i rozhodnutí, jestli vsadíte na novostavbu, nebo půjdete do koupě staršího bytu. Každá varianta má své výhody i  nevýhody.

• Novostavby nabízejí moderní standard, nižší energetickou náročnost a zpravidla minimální potřebu oprav v prvních letech. Jejich pořizovací cena bývá vyšší.
• Starší byty bývají cenově dostupnější a často se nacházejí v atraktivnějších lokalitách. Je však potřeba počítat s možnými investicemi do rekonstrukce nebo modernizace.

Důležitým faktorem je při rozhodování také energetická náročnost. Ta napoví, kolik bude stát provoz – a to je dnes stejně důležité jako samotná cena nemovitosti.

Novostavba se může finančně vyplatit víc, než starý byt

5. Vybraný byt důkladně zkontrolujte

Osobní prohlídka je jednou z nejdůležitějších částí celého procesu. Důslednost je zásadní. Nejde o formalitu, ale o přípravu na velkou investici. U staršího bytu pečlivě zkontrolujte stav podlah, stěn a stropů v jednotlivých místnostech. Všímejte si viditelných poškození, jako jsou větší praskliny ve zdech, odlupující se omítky či propadající se stropy.

Zaměřte se především na:

• stav podlah, stěn a stropů
• praskliny nebo známky vlhkosti
• funkčnost oken a dveří (zda se snadno otevírají a zavírají, zda těsní a zda nejsou výrazně poškozené)
• elektroinstalaci
• rozvody vody, plynu a odpadů
• stav koupelny a sanitárního vybavení
• bytů v posledním patře zkontrolujte možné stopy po zatékání střechou, u přízemních bytů pak případnou zemní vlhkost

Pokud si nejste po první prohlídce technickým stavem jistí, vezměte si na druhou prohlídku stavebního odborníka. Náklady na jeho služby jsou ve srovnání s cenou nemovitosti zanedbatelné. Pozor si dejte zejména na čerstvě vymalované byty. Nová výmalba může zakrývat plísně nebo zatékání.

6. Proklepněte nejen byt, ale celý dům

Mnoho kupujících se soustředí pouze na samotnou bytovou jednotku.  Ve skutečnosti je stejně důležitý stav celé budovy. Technický stav domu může výrazně ovlivnit budoucí náklady na bydlení.

Při prohlídce domu sledujte:

• stav fasády
• střechu
• společné prostory
• výtah
• sklepní prostory
• případné praskliny nebo známky zatékání

Hypotéka na dům u moře? Tímhle si musíte projít!

7. Nepodceňte Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

„Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která vzniká při rozdělení nemovitosti na jednotlivé bytové jednotky. Jejím hlavním úkolem je správa a údržba společných částí domu,“ vysvětluje Miroslav Majer z hyponamiru.cz. SVJ zastupuje zájmy všech vlastníků bytů v domě a rozhoduje o otázkách týkajících se společných prostor a finančních záležitostí, například o opravách, investicích a rozpočtu. „Každý vlastník bytové jednotky je automaticky členem SVJ a má právo svým hlasem ovlivnit jeho činnost. Členové SVJ se pravidelně scházejí a přijímají důležitá rozhodnutí, jako je výběr správce nebo plánování větších oprav. Finanční příspěvky od vlastníků jsou vybírány do fondu oprav, který je určen na údržbu a zlepšování společných částí domu.,“ dodává.

Před koupí si proto vyžádejte:

• účetní závěrky SVJ
• informace o fondu oprav
• výši pravidelných příspěvků
• informace o úvěrech SVJ (výše úvěru, výše splátek a doba splatnosti)
• plánované opravy domu

A pozor! Nízký fond oprav nebo vysoké zadlužení mohou znamenat budoucí mimořádné výdaje.

8. Ověřte právní stav nemovitosti

Vedle technického stavu je nezbytné prověřit také právní stránku celé transakce. „Právní vady komplikují financování bytu hypotékou. Banky například nemohou přijmout jako zástavu nemovitost, která je v exekuci nebo u ní probíhá soudní spor. Problematická jsou i některá zástavní práva či předkupní právo ve prospěch třetí osoby,“ upozorňuje Majer.

Zkontrolujte zejména:

• list vlastnictví
• vlastnické právo prodávajícího
• zástavní práva
• věcná břemena
• exekuce
• případné soudní spory
• legalitu stavebních úprav

Právní kontrola není místo pro šetrnost. Advokát pomůže odhalit možná rizika a nastavit smlouvy tak, aby chránily vaše zájmy.

Trendy v bytech: Chceme malé byty a služby v domě

9. Proklepněte prodávajícího

Prověřte finanční situaci majitele nemovitosti. Zkontrolujte, jak je na tom s dluhy. A nejde jen o hypotéku nebo exekuce. Ověřte také, zda nemá nedoplatky za:

• energie
• služby
• příspěvky do fondu oprav

V některých případech mohou tyto závazky přejít na nového vlastníka.

10. Zajímejte se o měsíční náklady

Kupní cena není jediným výdajem, finanční náročnost bydlení významně ovlivňují provozní náklady. Kromě plateb za spotřebované energie, vodu a plyn se každý majitel bytu podílí na úhradě společných služeb. Jedná se například o úklid společných prostor, energie spotřebované v těchto prostorách, pojištění nemovitosti, účetní a právní služby SVJ nebo odměny výkonných členů SVJ.

Určitě si tak zjistěte výši plateb za:

• energie
• vodu
• plyn
• správu domu
• úklid společných prostor
• pojištění domu

11. Opatrně s převodem peněz

Celý proces koupě bytu začíná obvykle rezervační smlouvou, která nemovitost »zablokuje«. Následuje kupní smlouva a samotný převod vlastnictví. Klíčová je úschova peněz – ideálně advokátní nebo notářská. Ta zajišťuje, že peníze budou vyplaceny až po přepsání vlastnictví v katastru nemovitostí.

Nikdy nepodepisujte smlouvy pod tlakem a vždy je nechte zkontrolovat advokátem.

Zakladatel Facebooku Zuckerberg: Nové miliardové sídlo! Prchá kvůli daním?

12. Prověřte i realitního makléře

Kvalitní makléř vám pomůže orientovat se v celém procesu, upozorní na možná rizika, zajistí komunikaci mezi všemi stranami a může předejít zbytečným komplikacím. Většina makléřů pracuje profesionálně, přesto se vyplatí ověřit jejich reference i zkušenosti. Vyplatí se proto podívat se na nezávislé reference jak realitní kanceláře, tak konkrétního makléře.

13. Myslete i na budoucnost

Při výběru bydlení nepřemýšlejte pouze nad tím, jak vám byt vyhovuje dnes. Dobře zvolený byt by měl vyhovovat nejen současným potřebám, ale i vašemu životu za několik let.

Zvažte také:

• možné rozšíření rodiny
• práci z domova
• budoucí prodej
• investiční potenciál nemovitosti

Rada navíc: Tři základní pravidla

Koupě nemovitosti je vždy kombinací emocí a racionálního rozhodování. Nadšení z nového bydlení je přirozené, ale nemělo by převážit nad důkladným prověřením všech důležitých skutečností. Pečlivá příprava vám pomůže proměnit jednu z největších životních investic v bezpečné rozhodnutí a zajistí. Pamatujte na tři jednoduchá pravidla:

• nedejte pouze na první dojem
• ptejte se, prověřujte a ověřujte všechny informace
• nebojte se přizvat právníka nebo technického odborníka