9 tipů jak investovat do nemovitostí

1. Dispozice a velikost

Nejžádanější jsou menší byty s praktickým uspořádáním, které nabízejí nejlepší poměr ceny a výnosu

• U větších bytů jsou ideální neprůchozí pokoje umožňující pronájem po jednotlivých místnostech
• Přidanou hodnotou je balkon nebo parkovací stání

2. Lokalita a infrastruktura

Dostupnost MHD, občanská vybavenost a blízkost škol či velkých zaměstnavatelů hraje zásadní roli ve výši nájmu.

10 rad, proč a jak prodat nemovitost na vlastní pěst

3. Technický stav

Nutností je prověření stavu rozvodů a zateplení. Varovným signálem může být neúměrně vysoký fond oprav (například z důvodu splácení úvěru na revitalizaci domu), který může významně zredukovat čistý zisk majitele

4. Pozor na problémové nájemníky

Pečlivě vybranou a promyšlenou investici může snadno zničit problémový nájemník. Vystěhovat neplatiče je pak je složité a zdlouhavé. Vyplatí se proto nájemníka pečlivě vybírat, prověřit jeho finanční stabilitu, absenci exekucí a insolvencí.

„Pronajímatel se musí rozhodnout, zda bude nemovitost spravovat sám, čímž ušetří, ale ztratí čas inzerováním, řešením oprav a smluv, nebo správu svěří profesionálům. S hledáním ideálního nájemce může pomoci realitní makléř, přičemž jeho provizi dnes již standardně hradí nájemník,“ uvádí Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

11 pastí realitních makléřů: Jak se nenechat napálit?

5. Nejvíc frčí malé byty

Mezi investičními byty jsou jasnou jedničkou malometrážní 1+kk a 2+kk. Investorům přinášejí lepší likviditu, nižší riziko neobsazenosti a často také efektivnější poměr mezi cenou a dosažitelným nájmem. „Mají nejnižší neobsazenost a zároveň nejlepší likviditu. U větších bytů investoři častěji narážejí na slabší výnosnost i delší hledání nájemníků,“ vysvětluje Miroslav Majer.

6. Důkladně zvažte výnos

Pořádně si spočítejte, kolik vám byt skutečně vydělá. „Základním omylem začínajících investorů je záměna hrubého a čistého výnosu,“ vysvětluje Miroslav Majer.

• Hrubý výnos: Počítá se jednoduše – roční nájemné se vydělí pořizovací cenou nemovitosti a vynásobí 100. V České republice se hrubý roční výnos pohybuje nejčastěji mezi 3 až 6 %
• Čistý výnos: Ukazuje skutečnou realitu. Z nájemného je nutné odečíst výdaje na opravy, pojištění, příspěvky do fondu oprav, daň z nemovitosti, daň z příjmů a případné úroky z hypotéky

Vložení a výmaz z katastru jde i bez průtahů

7. Rezerva je nezbytnost

Je nezbytné vytvářet rezervu 10 až 15 % na budoucí rekonstrukce (byt vyžaduje větší investici zhruba každých 15 let) a počítat s průměrnou neobsazeností bytu v rozmezí 5 až 10 % ročně (což ale neplatí pro Prahu a Brno).

8. Nezapomeňte na daně

Nezapomínejte na daňové povinnosti. Příjmy z dlouhodobého pronájmu (u fyzických osob) se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Jak ale zdůrazňuje Miroslav Majer, do základu daně spadá pouze čisté nájemné, nikoliv platby za energie a služby, které hradí nájemce.

• Výdaje lze uplatnit buď v jejich skutečné výši (odpisy, pojištění, údržba), nebo využít 30% paušál (s maximálním limitem 600 000 Kč ročně)
• Z pronájmu se neodvádí sociální ani zdravotní pojištění – to by bylo povinné pouze v případě poskytování krátkodobého ubytování hotelového typu, například přes Airbnb (§ 7).

Průvodce exotickým Marokem: Útočiště slavných Marrákeš i Hollywood Sahary

9. Stavebko to jistí

Zajímavou a často přehlíženou alternativou jsou podle odborníků úvěry ze stavebního spoření. Ty lze získat až do výše 2,5 milionu korun bez nutnosti ručení nemovitostí, což z nich dělá ideální nástroj pro financování rozsáhlejších rekonstrukcí starších bytů zakoupených z vlastních zdrojů.