9 tipů jak investovat do nemovitostí
19. 5. 2026 Adam Jaroš, Radka Růžičková
Chcete, aby si na sebe vaše peníze samy vydělávaly? Jste ochotni kvůli tomu riskovat a vzít si hypoteční úvěr na investiční nemovitost? Tak pozor! Aby byt přinášel stabilní příjmy, je nutné ho vybírat s chladnou hlavou a pohledem investora. Tohle rozhodně nezapomeňte vzít v úvahu:
1. Dispozice a velikost
Nejžádanější jsou menší byty s praktickým uspořádáním, které nabízejí nejlepší poměr ceny a výnosu
- U větších bytů jsou ideální neprůchozí pokoje umožňující pronájem po jednotlivých místnostech
- Přidanou hodnotou je balkon nebo parkovací stání
2. Lokalita a infrastruktura
Dostupnost MHD, občanská vybavenost a blízkost škol či velkých zaměstnavatelů hraje zásadní roli ve výši nájmu.
3. Technický stav
Nutností je prověření stavu rozvodů a zateplení. Varovným signálem může být neúměrně vysoký fond oprav (například z důvodu splácení úvěru na revitalizaci domu), který může významně zredukovat čistý zisk majitele
4. Pozor na problémové nájemníky
Pečlivě vybranou a promyšlenou investici může snadno zničit problémový nájemník. Vystěhovat neplatiče je pak je složité a zdlouhavé. Vyplatí se proto nájemníka pečlivě vybírat, prověřit jeho finanční stabilitu, absenci exekucí a insolvencí.
„Pronajímatel se musí rozhodnout, zda bude nemovitost spravovat sám, čímž ušetří, ale ztratí čas inzerováním, řešením oprav a smluv, nebo správu svěří profesionálům. S hledáním ideálního nájemce může pomoci realitní makléř, přičemž jeho provizi dnes již standardně hradí nájemník,“ uvádí Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.
5. Nejvíc frčí malé byty
Mezi investičními byty jsou jasnou jedničkou malometrážní 1+kk a 2+kk. Investorům přinášejí lepší likviditu, nižší riziko neobsazenosti a často také efektivnější poměr mezi cenou a dosažitelným nájmem. „Mají nejnižší neobsazenost a zároveň nejlepší likviditu. U větších bytů investoři častěji narážejí na slabší výnosnost i delší hledání nájemníků,“ vysvětluje Miroslav Majer.
6. Důkladně zvažte výnos
Pořádně si spočítejte, kolik vám byt skutečně vydělá. „Základním omylem začínajících investorů je záměna hrubého a čistého výnosu,“ vysvětluje Miroslav Majer.
- Hrubý výnos: Počítá se jednoduše – roční nájemné se vydělí pořizovací cenou nemovitosti a vynásobí 100. V České republice se hrubý roční výnos pohybuje nejčastěji mezi 3 až 6 %
- Čistý výnos: Ukazuje skutečnou realitu. Z nájemného je nutné odečíst výdaje na opravy, pojištění, příspěvky do fondu oprav, daň z nemovitosti, daň z příjmů a případné úroky z hypotéky
7. Rezerva je nezbytnost
Je nezbytné vytvářet rezervu 10 až 15 % na budoucí rekonstrukce (byt vyžaduje větší investici zhruba každých 15 let) a počítat s průměrnou neobsazeností bytu v rozmezí 5 až 10 % ročně (což ale neplatí pro Prahu a Brno).
8. Nezapomeňte na daně
Nezapomínejte na daňové povinnosti. Příjmy z dlouhodobého pronájmu (u fyzických osob) se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Jak ale zdůrazňuje Miroslav Majer, do základu daně spadá pouze čisté nájemné, nikoliv platby za energie a služby, které hradí nájemce.
- Výdaje lze uplatnit buď v jejich skutečné výši (odpisy, pojištění, údržba), nebo využít 30% paušál (s maximálním limitem 600 000 Kč ročně)
- Z pronájmu se neodvádí sociální ani zdravotní pojištění – to by bylo povinné pouze v případě poskytování krátkodobého ubytování hotelového typu, například přes Airbnb (§ 7).
9. Stavebko to jistí
Zajímavou a často přehlíženou alternativou jsou podle odborníků úvěry ze stavebního spoření. Ty lze získat až do výše 2,5 milionu korun bez nutnosti ručení nemovitostí, což z nich dělá ideální nástroj pro financování rozsáhlejších rekonstrukcí starších bytů zakoupených z vlastních zdrojů.
